日本の不動産市場には、毎年1兆円を超える世界の投資資金が流入しています。 これは、日本銀行のマイナス金利政策により、借入コストが非常に低く抑えられているためです。 ここは今年は円安なので、2割くらい安く不動産が買えます。 その結果、東京の不動産投資利回りは、米国のニューヨークと並んで世界でもトップクラスです。

13日付の日本経済新聞によると、東京の不動産投資の収益率は、財政負担を考慮して2021年末に3％を超えた。世界の都市。 英国ロンドンのリターンは約 2% でしたが、シンガポールと香港は約 1% でした。

日本のオフィスビル最高額「目の前」

不動産サービス会社の CBRE によると、2017 年以降、世界の投資ファンドは年間 1 兆円以上の日本の不動産を購入しています。 2018年を除くと、不動産購入額は毎年1兆円を超えています。 2020年、海外ファンドからの日本の不動産購入額は、リーマンショック直前の2007年（約1.6兆円）と同様の1.4兆円（約13兆4,124億ウォン）に増加した。 CBREは、海外の不動産投資ファンドが今年、1兆円以上の日本の不動産を購入すると予測しています。

ゴールドマン・サックスやブラックストーンなど世界最大級の不動産投資会社10社以上が7日、東京都心の大型オフィスビル「大手町プレイス」の売却に向けた仮売りに参加した。大手町プレイスの売却価格は、 3000億円を超える見込み。 これまでに日本で取引された最も高価なオフィスビルは、日本最大の広告代理店である電通の東京本社です。 日本の不動産コングロマリット、ヒューリックは昨年、電通の本社ビルを3000億円（推定価格）で購入した。 大手町プレイスの売却が完了すると、日本でのオフィスビルの最高価格の記録が変わる、と同紙は報じている。

円安と超低金利が相まって、世界の投資ファンドが日本の不動産市場に集まっていると分析されています。 今年は円がドルに対して約 20% 下落しているため、ドル資金を持つ外国人投資家は、日本の不動産をより安い価格で購入できます。

香港を拠点とする投資会社ガウ・キャピタル・パートナーズが運用する不動産ファンドは5月下旬、東京と名古屋で32棟の大型コンドミニアムを購入した。

投資先を見つけられなかった日本のファンドも到着

海外の投資会社だけでなく、日本の投資会社も現地の不動産市場に参入しています。 日本最大の不動産会社である三菱地装とヒューリックが大手町プレイスの入札に参加した。 10年近く続く超低金利で投資先を失った日本の企業や投資家は、代替の投資対象として不動産市場を選んだと説明されています。

日本の商業銀行も不動産投資市場を拡大しています。 日銀によると、今年第１四半期末の民間銀行の不動産投資融資残高は９２兆円で、４年間で１６％増えた。 不動産投資向けの融資は、今年さらに増加すると予想されます。 これは、外国企業が日本市場に殺到し、銀行も安定した融資である不動産ローンの増加を計画しているためです。

日本における不動産投資の最大の変数は金利の上昇です。 指標金利の引き上げを急いでいる主要国の中央銀行とは異なり、日本銀行はマイナス金利に固執しています。 しかし、日本銀行も来年以降は基準金利を引き上げるという見通しが外国人投資家を中心に広がっている。

CBREが4月から5月にかけて銀行やリース会社を対象に実施した調査では、3割以上が「来年の最も懸念される変数は金利の上昇だ」と回答した。 昨年の調査では、回答者のわずか 4% が金利の上昇を懸念していました。

東京＝ヨンヒョ特派員 チョン・ヒューグ@hankyung.com